Ley 48 De 2001

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REP�BLICA DE PANAM� ASAMBLEA LEGISLATIVA LEGISPAN Tipo de Norma: LEY N�mero: 48 Referencia: A�o: 2001 Fecha(dd-mm-aaaa): 14-08-2001 Titulo: QUE REGULA EL DESARROLLO DE PROGRAMAS HABITACIONALES, MEDIANTE LA FIGURA DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO DE BIENES INMUEBLES CON PROMESA DE COMPRAVENTA. Dictada por: ASAMBLEA LEGISLATIVA Gaceta Oficial: 24368 Publicada el: 17-08-2001 Rama del Derecho: DER. ADMINISTRATIVO , DER. CIVIL Palabras Claves: Arrendamiento, Vivienda, Bienes Inmuebles P�ginas: 9 Tama�o en Mb: 0.430 Rollo: 301 Posici�n: 7963 G.O. 24368 LEY No. 48 DE 14 DE AGOSTO DE 2001 Que regula el desarrollo de programas habitacionales, mediante la figura de Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles con Promesa de Compraventa LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DECRETA: T�tulo I Disposiciones Generales Cap�tulo I Objeto, Fines, �mbito de Aplicaci�n y Definiciones Art�culo 1. Objeto. La presente Ley tiene por objeto regular y promover el desarrollo de programas habitacionales, mediante la figura del Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles con Promesa de Compraventa, preferentes para personas que obtengan sus ingresos ejerciendo actividades que forman parte de la econom�a informal. Art�culo 2. Fines. Para cumplir con el objeto de la Ley, se establecen como fines los siguientes: 1. Promover la inversion p�bIica y privada en la construcci6n de viviendas de inter�s social. 2. Establecer los par�metros para el desarrollo de programas de viviendas de inter�s social, mediante la figura del Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles con promesa de compraventa. 3. Facilitar la participaci�n del sector privado en la promoci�n, financiamiento y construcci�n de desarrollos habitacionales para personas que obtienen sus ingesos provenientes del sector informal de la econom�a. 2. Utilizar los recursos financieros y bienes inmuebles del Estado que puedan ser destinados a1 cumplimiento del objeto de esta Ley. Art�culo 3. �mbito de aplicaci�n. Para el logro del objeto y los fines de esta Ley, los promotores de proyectos habitacionales, las entidades bancarias, financieras y las autorizadas por ley para otorgar pr�stamos interinos e hipotecarios y los compradores de viviendas, podr�n acogerse a las disposiciones contenidas en esta Ley y quedar�n sujetos a los derechos, obligaciones y atribuciones que se deriven de ella. ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMA G.O. 24368 2 Art�culo 4. Definiciones. Para los efectos de esta Ley, los siguientes t�rminos se definen asi: 1. Administrador. Persona natural o juridica cuya responsabilidad es cobrar mensualmente el canon especial y brindar el mantenimiento necesario a los bienes inmuebles dados en arrendamiento. 2. Arrendamiento Financiero con Promesa de Compraventa. Es aquel mediante el cual una persona natural o jur�dica, actuando en su condici�n de promotor-arrendador y una persona natural, actuando en su condici6n de arrendatario, establecen los t�rminos y condiciones para ocupar un determinado bien inmueble, oblig�ndose �ste a pagar una cuota denominada canon especial durante la vigencia del contrato, a1 t�rmino del cual se perfeccionar� el contrato de compraventa correspondiente. 3. Arrendatario-comprador. Personal natural que se obliga a pagar un canon especial en concepto de arrendamiento del bien inmueble, con el prop�sito final de adquirir dicho bien a t�tulo de compra. 4. Canon especial. Mensualidad que pagara el arrendatario-comprador, la cual se compondr� de una porci�n que comprender� el concepto de arrendamiento por el uso del bien inmueble y otra porci�n que se constituir� en ahorro para el abono inicial que se utilizar� en la adquisici�n de la vivienda. 5. Entidades financieras. Personas jur�dicas cuya participaci�n consiste, primordialmente, en otorgar el financiamiento para la ejecuci�n del proyecto y/o para la adquisici�n de la vivienda por parte del arrendatario-comprador. 6. Ingreso informal. Es aquel que no es susceptible de comprobaci�n a trav�s de las formas usuales, de acuerdo con las pol�ticas de las entidades financieras, por carecer de documentaci�n que certifique la recepci�n continua de salario u honorarios. 7. Promotor-arrendador. Persona natural o jur�dica que promueve el desarrollo de viviendas de inter�s social para su arrendamiento y posterior venta, conforme a los t�rminos de la presente Ley. 8. Viviendas de interis social. Son las viviendas nuevas que no han sido previamente habitadas por contrato, cuyo precio de venta no sea mayor de veinticinco mil balboas (B/.25,000.00), de acuerdo con lo establecido en el Sector II de la Ley 61 de 1996. T�tulo II Programa Habitacional Cap�tulo I Participantes del Programa Art�culo 5. Participantes del programa. En el programa podr�n participar los siguientes sujetos: 1. El promotor-arrendador. 2. El arrendatario-comprador. 3. El administrador. ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMA G.O. 24368 3 4. Las entidades financieras. 5. El Estado. Cap�tulo II Promotor-Arrendador Art�culo 6. Promotor-arrendador. El promotor-arrendador invertir� en el desarrollo de los programas habitacionales que se regulan mediante la presente Ley, para lo cual podra optar por utilizar tierras propiedad de particulares o del Estado. En este �ltimo caso, 1as partes deber�n dar cumplimiento a lo dispuesto en el articulo14 de la presente Ley. Una vez construidas las viviendas bajo el programa regulado por esta Ley, el promotor celebrar� contratos de arrendamiento financiero con promesa de compraventa, conforme a las estipulaciones que se establecen en el Titulo III de esta Ley. Art�culo 7. Derechos. Las personas que participen del programa a que se refiere esta Ley, en calidad de promotor-arrendador, tendr�n los siguientes derechos: 1. Formalizar el contrato de compraventa del bien inmueble arrendado; 2. Recibir del arrendatario el pago puntual de canon especial acordado; 3. Solicitar el lanzamiento o desahucio por incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario; 4. Exigir del arrendatario el buen uso del inmueble arrendado; 3. Inspeccionar el bien dado en arrendamiento, durante el periodo de vigencia del contrato. Art�culo 8. Deberes y obligaciones. Quienes decidan participar en calidad de promotor- arrendador en el desarrollo de proyectos habitacionales regulados mediante la presente Ley, tendr�n los siguientes deberes y obligaciones: 1. Adoptar las medidas necesarias para la oportuna construcci�n de las viviendas objeto del programa; 2. Dar en arrendamiento financiero las viviendas de inter�s social a que se refiere el programa y garantizar a1 arrendatario el uso pac�fico del inmueble; 3. Designar a un administrador del inmueble y, en su defecto, ejercer las funciones que a �ste le correspondan, seg�n establece en el articulo 11 de esta Ley, en cuyo caso asume los derechos y obligaciones de �ste; 4. Efectuar las reparaciones necesarias de forma expedita para el adecuado mantenimiento del bien inmueble; 5. Formalizar el contrato de compraventa correspondiente al vencimiento del t�rmino del contrato de arrendamiento financiero; 4. Pagar 1os impuestos, tasas, contribuciones y derechos que recaigan sobre el bien inmueble, con excepci�n de los servicios de agua potable, energ�a el�ctrica y telefon�a. ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMA G.O. 24368 4 7. Abstenerse de gravar el bien inmueble con posterioridad a la celebraci6n del contrato de arrendamiento; En caso de que el desarrollo habitacional involucre la utilizaci�n de tierras de propiedad del Estado, el promotor-arrendador deber� ajustarse a los procesos de contratacion p�blica. Si a1 promotor se le declara en quiebra, la porci�n que constituye el abono del arrendatario-comprador, se excluir� de este proceso. Cap�tulo III Arrendatario-Comprador Art�culo 9. Derechos. Las personas naturales que puedan acogerse a la presente Ley en calidad de arrendatario-comprador, tendr�n los siguientes derechos: 1. Tenencia y uso del bien inmueble arrendado; 2. Exigir del administrador el adecuado mantenimiento del bien inmueble; 1. Recibir la cuota parte del canon especial destinado para ahorro, en caso de que se vea imposibilitado de celebrar el contrato de compraventa. Esta cuota parte le debera ser entregada en quince dias. Art�culo 10. Deberes, obligaciones y prohibiciones. El arrendatario-comprador tendr� los siguientes deberes, obligaciones y prohibiciones: 1. Pagar puntualmente el canon especial pactado; 2. Conservar y mantener el bien inmueble con la diligencia de un buen padre de familia; 3. Permitir a1 promotor-arrendador la inspection del bien inmueble; 4. Notificar oportunamente al promotor-arrendador de cualquier da�o que se presente en el inmueble; 5. Realizar todos los tr�mites dirigidos a formalizar y suscribir el contrato de compraventa del inmueble; 6. Devolver el bien inmueble al promotor-arrendador en caso de incumplimiento; 7. No podr� enajenar, gravar, subarrendar o de cualquier otra forma ceder el bien inmueble objeto del contrato, ni los derechos y obligaciones emanados de �ste; 8. No podr� hacer mejoras en el bien inmueble arrendado, sin la autorizaci�n previa del promotor-arrendador. Cap�tulo IV Administrador Art�culo 11. Funciones y obligaciones. Todo proyecto habitacional que se desarrolle bajo el programa regulado mediante la presente Ley, contar� con un administrador por el promotor- arrendador. No obstante lo anterior, el promotor podr� optar por asumir las funciones del ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMA G.O. 24368 5 administrador, en cuyo caso responder� por cada una de las obligaciones que la presente Ley asigna al administrador. El administrador tendr� las siguientes funciones y obligaciones: 1. Cobrar a1 arrendatario el canon especial pactado en el contrato de arrendamiento; 2. Mantener la propiedad en buen estado; 3. Crear un fondo a nombre del arrendatario-comprador en el que se deposite la cuota parte del canon especial destinado a1 ahorro en una instituci�n bancaria, fondo que ser� reembolsable a1 arrendatario-comprador en caso de no formalizarse la compraventa; 4. Mantener actualizados los registros contables en los que consten los pagos efectuados por el arrendatario; 5. Facilitar a1 arrendador y arrendatario, en caso de requerimiento, la informaci�n relativa a los pagos efectuados y a la periodicidad con que se han hecho �stos. Art�culo 12. Derecho. El administrador tendr� derecho a recibir del promotor-anendador honorarios profesionales por los servicios que brinde. Las rentas que perciba en este concepto estar�n exentas del Impuesto sobre la Renta. Este beneficio fisca l no se aplicar� en los casos en que el promotor-arrendador coincida en la figura del administrador, en cuyo caso se aplicarin los incentivos fiscales que la presente Ley reserve a los promotores. Cap�tulo V Entidades Financieras Art�culo 13. Entidades financieras. Las entidades bancarias, financieras y las dem�s autorizadas por ley que otorguen pr�stamos hipotecarios para la adquisici�n de los bienes inmuebles dados en arrendamiento fmanciero con promesa de compra venta, podr�n considerar como criterio de evaluaci�n crediticia la buena experiencia de pago y la capacidad de ahorro mostrado por el arrendatario-comprador durante la vigencia del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. Para tales efectos, podr�n solicitar a1 administrador la informaci�n relativa a1 comportamiento de pago del arrendatario-comprador. Cap�tulo VI Bienes del Estado Art�culo 14. Bienes del Estado. Se autoriza a1 Estado y a las entidades aut�nomas y semiaut�nomas para transferir, mediante contratos de fideicomiso, tierras de su propiedad para su utilizaci�n en el desarrollo de proyectos habitacionales regulados por esta Ley, previa celebraci�n de licitaci�n publica y en cumplimiento de los dem�s requisitos de ley. ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMA G.O. 24368 6 T�tulo III Contrato de Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles Cap�tulo I Definici�n, Condiciones y T�rminos Art�culo 15. Definici�n del contrato. Convenio mediante el cual una persona natural o jur�dica, actuando en su condici�n de promotor-arrendador-vendedor, y una persona natural, actuando en su condici�n de arrendatario-comprador, establecen los t�rminos y condiciones para la ocupaci�n de un inmueble, oblig�ndose �ste a pagar, durante el t�rmino convenido, una cuota denominada canon especial, a1 t�rmino del cual las partes se cornprometen a celebrar el contrato de compraventa del bien objeto de arrendamiento. Art�culo 16. Condiciones y t�rminos del contrato. En el contrato de arrendamiento financiero de bienes inmuebles prevalecer�n los siguientes t�rminos y condiciones: 1. Condiciones del contrato: a. Que el promotor-arrendador sea una persona natural o jur�dica que se dedique a la promoci�n de proyectos de vivienda. b. Que el promotor-arrendador sea propietario del bien arrendado o que act�e en virtud de un contrato de fideicomiso, cuando el programa involucre la utilizaci�n de tierras propiedad del Estado; c. Que el arrendatario-comprador no sea propietario de ninguna otra vivienda. d. Que el contrato recaiga sobre bienes inmuebles, espec�ficamente sobre viviendas de inter�s social. 2. T�rminos del contrato: a. Indicaci�n de su duraci�n, cuya vigencia no ser� superior a tres a�os, y deben reconocerse las firmas ante Notario o inscribirlo en el Registro Publico. b. Obligaci�n de celebrar el contrato de compraventa del bien arrendado al vencimiento del t�rmino de arrendamiento pactado; c. El monto del canon especial, con expresi�n de la porci�n destinada a pagar el arrendamiento y la destinada a ahorro; d. Forma de pago del canon; e. Aceptaci�n expresa del arrendatario de conocer, acogerse y acatar el procedimiento especial para la desocupaci6n del inmueble, en caso de mora e incumplimiento de los t�rminos pactados; f. Aceptaci�n expresa del arrendatario de permitir y facilitar la inspecci�n de la vivienda por parte del administrador o de quien lo represente. ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMA G.O. 24368 7 Cap�tulo II Efectos del Contrato Art�culo 17. Efectos civiles. Durante la vigencia del contrato de arrendamiento financiero con promesa de compraventa sobre bienes inmuebles, se surtir�n todos los efectos en cuanto a derechos, obligaciones y facultades establecidos en esta Ley y su reglamentaci�n. Vencido �ste, las partes celebrar�n el contrato de compraventa del bien dado en arrendamiento. La no celebraci�n del contrato de compraventa por alguna de las partes se entender� como incumplimiento del contrato, salvo que las partes decidan, por mutuo acuerdo, prorrogar el contrato de arrendamiento. Tampoco se entender� que ha mediado incumplimiento en el caso de que el arrendatario no obtenga el financiamiento necesario para adquirir la vivienda a t�tulo de compra, siempre que hubiere realizado las gestiones para obtenerlo. Art�culo 18. Incentivos fiscales aplicables a1 promotor-arrendador. Para efectos de deterrninar su renta neta gravable, el promotor-arrendador podr� deducir la suma de mil balboas (B/.1,000.00) en la primera venta de cada vivienda nueva de inter�s social que se incorpore a1 sistema regulado por la presente Ley e inscrita en el Registro P�blico. Para tal prop�sito, el promotor-arrendador, a1 momento de elaborar su declaraci�n de renta, deducir� de la totalidad de sus ingresos la suma antes indicada por unidad de vivienda. Art�culo 19. Incentivos fiscales aplicables al arrendatario-comprador. El arrendatario- comprador que adquiera su vivienda conforme a las disposiciones de esta Ley, podr� acogerse a: 1. Los beneficios del Programa de Vivienda con Subsidio y Ahorro (PROVISA). 2. Los incentivos fiscales establecidos mediante la Ley 3 de 1985 y sus modificaciones, que establece el r�gimen de intereses preferenciales en ciertos pr�stamos hipotecarios. 3. Cualquiera de los incentivos fiscales o programas vigentes o que en el futuro se aprueben y que tengan como prop�sito fomentar la adquisici�n de viviendas de inter�s social. Cap�tulo III Procedimiento Aplicable en Caso de Incumplimiento de las Obligaciones Contractuales Art�culo 20. Norrnas no aplicables. Las disposiciones contenidas en la Ley 93 de 1973 no le ser�n aplicables a 1os contratos de arrendamiento financiero de bienes inmuebles con promesa de compraventa, que regula la presente Ley. ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMA G.O. 24368 8 T�tulo IV Disposici�n Final Cap�tulo I Comisi�n de Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles Art�culo 21. Comisi�n de Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles. Se crea la Comisi�n de Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles, la cual estar� conformada por un representante del Ministeno de Vivienda, quien la coordinar�; un representante de la C�mara Paname�a de la Construcci�n (CAPAC) y un representante de las entidades bancarias o financieras. Ser�n funciones de esta Comisi�n las siguientes: 1. Elaborar y presentar a1 �rgano Ejecutivo, por conducto del Ministerio de Vivienda, el reglamento que contenga el procedimiento aplicable para la desocupaci�n de los bienes inmuebles sujetos a la presente Ley. 2. Reglamentar los aspectos operativos necesarios para la debida aplicaci�n de esta Ley. 3. Establecer las pol�ticas y programas de seguimiento de los fines y del objeto de la presente Ley. 4. Servir como organismo consultor en los asuntos relativos a los programas habitacionales regulados por esta Ley. Art�culo 22. Vigencia. Esta Ley comenzar� a regir desde su promulgaci�n. COMUN�QUESE Y C�MPLASE Aprobada en tercer debate, en el Palacio Justo Arosemena, ciudad de Panam�, a 1os 29 d�as del mes de junio del a�o dos mil uno. El Presidente, Laurentino Cortizo Cohen El Secretario General, Jos� G�mez N��ez ASAMBLEA LEGISLATIVA, REPUBLICA DE PANAMA <h1>Document Outline</h1> <ul> <li>TARJETA BASE </li> <li>GACETA OFICIAL </li> <li>TEXTO COMPLETO </li> <li>PROYECTO DE LEY 026 DE 2000 </li> </ul>

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